É o caso do condomínio no Tatuapé, zona leste, administrado pelo síndico profissional Marcelo Pan Y Agua, de 41 anos, que tem feira livre às quartas-feiras a partir das 18 horas – com barracas de frutas, especiarias, verduras, massas, pastel e caldo de cana -, uma escola de idiomas (Wizard) e aulas de ioga.

O empreendimento misto, tem oito torres residenciais – com 1.612 moradores – uma torre comercial, mais um mall com 18 lojas. “A circulação do empreendimento é de três mil pessoas por dia. Com base nessa ocupação, começamos a oferecer serviços dentro do condomínio”, afirma.

O síndico conta que a primeira feira foi feita em outubro de 2015. A taxa de adesão dos moradores começou em 26% e hoje está em 74%.

A escola de idiomas, instalada no local desde novembro de 2015, começou com 34 alunos e já soma 212 matriculados. As aulas de ioga ocorrem às terças, quintas e sábados e começaram em janeiro deste ano.

“O condomínio arrecada entre 1,5% e 2% com a cessão do espaço”, diz o síndico do condomínio, que também oferece quinzenalmente às sextas-feiras, a partir as 18h, food trucks com diferentes tipos de comida, doces e bebidas.

Ele conta que antes de instalar os negócios, fez uma pesquisa para identificar o interesse dos moradores. Havendo disposição por parte dos condôminos, ele se reúne com o corpo diretivo, apresenta as propostas, com os valores e as características de cada um. A comissão vota ou endossa o que ele sugeriu e as informações são passadas para os moradores.

Segundo o síndico, embora a aceitação seja grande, há reclamação de alguns moradores. “Tem morador que reclama do cheiro de óleo do pastel, da cerveja, que a escola de inglês é cara, mas eles não representam 1% do total. E o número de satisfeitos mostra que vale a pena ter comércio instalado dentro do condomínio”, diz.

De acordo com o síndico, essas iniciativas devem ser rigidamente controladas para saber quem são os prestadores. Por isso, as empresas passam por um crivo: devem ter o mesmo CNPJ há mais de cinco anos e não serem alvo de processos. O food truck deve ter unidade autônoma de energia e comprovantes de saúde pública.

Tudo o que é oferecido é restrito aos moradores. O síndico também tem o cuidado de não oferecer produtos e serviços comercializados no mall do edifício. “Assim também fortalecer os vínculos com a vizinhança.”

Para o presidente da Associação dos Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos), Renato Tichauer, a instalação de comércio nas áreas comuns é uma tendência que deve ser explorada.

No entanto, ele lembra que é preciso definir o espaço e verificar se o local tem infraestrutura para a instalação. “O síndico deve realizar assembleia para ter aprovação da maioria e se precisar mudar a estrutura da área comum (mudança de destinação de uso de área) a aprovação deve ser unânime. Também é preciso estar atento à higiene dos produtos e à legalidade dos comerciantes, além de ser recomendável que o negócio tenha seguro”, recomenda.

Tichauer também destaca a importância de fazer um contrato de cessão de uso de espaço (mais informações nesta página) com prazos e a atividade. “É um grande facilitador para moradores, com atendimento preferencial, que pode ser explorado nos condomínios”, diz.

Nos condomínios administrados pelo síndico profissional Adriano Santos da Silva, de 30 anos, há um caminhão de carnes, embelezamento, lavagem e polimento de veículos e lavanderia. “Tem agradado aos moradores, com a vida corrida é sempre um benefício”, diz.

Os serviços já estavam previstos na convenção desde a implantação do condomínio. O caminhão de carnes da Swift vai ao local uma vez por semana, no período noturno ou aos sábados, e a lavanderia tem posto de coleta nos prédios.

“Os veículos pagam um porcentual pelo consumo de energia e de água (mesmo sendo lavagem a seco)e pelo uso do espaço. A Swift cobra um valor diferenciado nos produtos e a lavanderia oferece desconto aos condôminos. E quando precisamos de limpeza de estofado das áreas comuns fazem custo zero ou com desconto.”

Para a gerente geral da Oma Condomínios, Gisele Fernandes, o objetivo de instalar comércio e serviços nos conjuntos é de oferecer comodidade e praticidade aos moradores. Ela destaca que muitos condomínios são constituídos com espaços destinados a exploração de alguma modalidade comercial como bar, lanchonete, salão de belezas, entre outros.

“A realização de feiras nos condomínios é novidade crescente e toma força por que tem por objetivo o bem-estar dos condôminos, o atendimento preferencial e a otimização do tempo.” Contudo, ela lembra que sempre que as áreas comuns forem utilizadas de forma que não foi a estabelecida na convenção, o síndico deve convocar assembleia geral extraordinária e submeter a aprovação do espaço aos condôminos.

Na assembleia, devem ser definidos todos os detalhes dessa utilização como: horários e dias da semana para utilização, quais produtos serão comercializados, quem será responsável pela limpeza do local, qual o limite de barracas a serem instaladas, proibição da venda de produtos ilícitos, proibição do acesso de outras pessoas estranhas ao condomínio, controle de acesso dos feirantes ao condomínio, entre outras medidas com o objetivo de evitar que a segurança do empreendimento fique vulnerável. “Em resumo é fundamental que se ajuste as condições de uso e exploração das áreas comuns”, diz Gisele.

A gerente da Oma esclarece que, por se tratar de área comum, é necessário unanimidade dos condôminos para deliberação. Porém, por ser considerado um benefício aos condôminos e por não promover alteração permanente na utilização da área comum, o quórum para essa utilização tende a ser flexibilizado.

“É importante ressaltar que o entendimento dos tribunais quanto à exigência de unanimidade para deliberar sobre utilização das áreas comuns também tem sido inovador. Algumas decisões minimizam o quórum, observando os benefícios alcançados diante da alteração proposta”, afirma Gisele.

Antes de fechar o contrato com o salão de beleza instalado no condomínio, o síndico morador David Alves de Souza pediu que os interessados fizessem uma apresentação dos serviços para os moradores, que depois votaram por meio do sistema online de comunicação do condomínio.

O conjunto de 11 torres e 1.188 apartamentos administrado por Souza também tem feira livre aos domingos, uma lanchonete, um food truck que vende pães e está em processo de testes para instalação de um pet shop móvel.

“A lanchonete e o espaço mulher (salão de beleza) eram previstos na convenção e constam no regulamento interno. Realizamos licitação para os interessados em ocupar os espaços. Já a feira livre, um dos membros do corpo diretivo teve a ideia e todos concordaram”, diz o síndico.

Souza conta que em janeiro de 2015 abriu oportunidades de lances para os interessados no salão e, em abril, para a lanchonete, com a possibilidade de moradores participarem. A lanchonete é de propriedade de um condômino, diferentemente do salão de beleza, que começou a funcionar e junho de 2015. “Temos contratos de cessão de espaço de uso firmados com todos eles”, diz Souza.

A feira livre tem sete barracas e funciona aos domingos das 8h às 13h. “A aceitação é boa. Há produtos orgânicos, pastel, tapioca, massas, queijos, oferta de verduras, frutas, e um caminhão da Swift com carnes”, conta. Alves ainda pretende instalar um pet shop e um lava a seco de carros. “São facilitadores para os moradores. Eles aproveitam os serviços.”